Vyšší DPH trh s byty oživí, potom ho zmrazí

Panika v roce 2007 vyšroubovala i ceny starších bytů, které vyšší DPH nijak nezasáhla. Letos je situace odlišná. Na trhu je z čeho vybírat, většina silných ročníků si již bydlení pořídila v době realitního boomu a navíc je ekonomická situace stále nejistá.

Strašák vyšší DPH na jednu stranu nahrává developerům - letos mají jedinečnou šanci prodat byty, které jim rok i déle zejí prázdnotou. Na druhou stranu ale, až se DPH zvedne, půjdou prodeje nových bytů k ledu. Dokončených volných bytů, tzv. ležáků je jenom v Praze přes 2700. V Brně jich je podle odhadu místních odborníků 250 a v Ostravě do dvou set. Vzhledem k tomu, že je na trhu tak velká nabídka bytů volných ihned k nastěhování, odborníci růst cen nepředpokládají.

"Pokud půjde o výprodej ležáků, tam by ceny růst nemusely, protože půjde o uvolnění umrtveného cash flow. U nových bytů developeři přizpůsobí svoje kalkulace novým sazbám DPH," říká Marcel Soural, předseda představenstava stavební a developerské skupiny Trigema. Právě ta se zabývá sběrem dat o rezidenčních projektech v Praze a jejich vyhodnocováním.

Developerům leží v celkem 2715 neprodaných zkolaudovaných bytech jen v Praze více než 11 miliard korun. Na cenu nových bytů budou mít příští rok vliv ceny stavebních prací a jejich vývoj s ohledem na pokračující propad objemu stavebních prací Soural nedokázal odhadnout.

Podíl bytů v novostavbách na celkových prodejích bytů podle odhadů realitních expertů činí mezi 5 až 15 procenty. Nejvíce se tedy obchoduje se staršími byty, na které 10procentní zvýšení sazby DPH nedolehne. Širší dopad sjednocené sazby DPH pocítí však ti, kteří chystají rekonstrukce. Nárůst DPH u všech stavebních prací týkajích se bytových nemovitostí se dotkne instalatérských oprav, vymalování bytu, výměny podlahové krytiny, oprav topení, nových oken nebo oprav zámků, vyjmenovává Jiří Pácal, majitel firmy Central Europe Holding. "Máme jeden z nejstarších bytových fondů v Evropě, jeho modernizace se takto docela prodraží," říká Pácal. S tím souhlasí i Martin Ďuriš, obchodní ředitel realitní kanceláře Sting. "Starších bytů se zvýšení sazby DPH dotkne pravděpodobně v případě, že majitel bude plánovat větší rekonstrukci, a tak díky zvýšení dojde k navýšení cen stavebních prací, popřípadě materiálu," říká Ďuriš.

Developeři na cenách bytů dlouho seděli, teprve časem pochopili, že beze slev se ležáků nezbaví. Nejnověji se k přecenění uchýlil developer Satpo Development, který měl ještě před Vánoci neprodaných více než polovinu ze 150 bytů v bytovém komplexu Rezidence Jeseniova v Praze-Žižkově. Nově začne nabízet byty levněji až zhruba o 10 procent v závislosti na velikosti a dispozici bytu, potvrdil obchodní poradce Aleš Nečas z této společnosti. Ještě předtím, než přišli politici s plánem zvýšit DPH, k plošným slevám přistoupil například také developer AFI Europe. V komplexu Modřanská rokle o 120 bytech v Praze zlevnil ceny bytů na konci loňského listopadu o 17 procent a díky tomu snížil počet volných bytů na 27.

"Tato státní intervence může přispět k rychlejšímu prodeji volných nově postavených bytů i k určité krátkodobé poptávkové a cenové bublině u nové bytové výstavby," řekl k DPH Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR. "Protože se však trh teprve vzpamatovavá z krize a mnozí developeři s oživením poptávky již počítají, nemyslím si, že by ona krátkodobá cenová bublina měla být skutečně vážná," dodal.

Případné zdražení nových bytů od příštího roku podle realitních odborníků způsobí oživení poptávky po starších bytech. Tento názor zastávají i zástupci realitních kanceláří v regionech. Převis nabídky nad poptávkou je patrný i na Ostravsku. "U starších bytů nabídka několikanásobně převyšuje poptávku. Na trhu dojde maximálně k tomu, že u zanedbatelného procenta starších bytů, které se nyní na trhu obchodují, dojde k urychlení prodeje v řádu týdnu či měsíců, neboť někteří klienti nákup nových bytů přehodnotí a zaměří se na nákup starších bytů v revitalizovaných domech," říká Kateřina Urbanová, místopředseda představenstva ostravské realitní kancelářeTrimex Reality. Novému bydlení podle ní při koupi dává přednost maximálně 10 % zákazníků.

S prodejem nových bytů v Ostravě nepochodil developer Trikay Czech Republic. Loni začal nabízet byty v projektu Rezidence Františkov, po několika měsících, kdy se firmě nepodařilo zíkat dostatek zájemců o byty, aby dosáhl na úvěr od banky, nabídku bytů stáhl.

Na nájemní trh sjednocená sazba DPH nebude mít vliv, přestože se v posledních letech zájem o nájemní bydlení zvýšil. "Další akcelerace zvýšení poptávky (a tím i cen nájemného) není pravděpodobná, protože opačným směrem budou působit dopady deregulace nájemného s vlivem na vyšší nabídku nájemních bytů a tím i pokles nájemného," uved Jiří Fajkus, šéf brněnské společnosti Real Spektrum.

Datum: 02. 03. 11 | Zdroj: Hospodářské noviny